Полезный кейс от риэлтора Евгения Коноплева, о связях между регистрацией брака и приобретением недвижимости, любили-разлюбили, а также о наследовании. После прочтения, первый раз посмотрел под другим углом на однополые браки.
Зачем люди женятся (оформляют брак)?
У риэлторов на этот вопрос - свой ответ. :)
Очередной кейс в работе.
Мальчик и девочка.
Живут в гражданском браке (то есть, без брака).
Отношения хорошие, и они решают купить квартиру. На двоих.
Купить в общую совместную собственность они ее они не могут (ибо не супруги).
Поэтому они покупают ее в долевую собственность (по ½ каждому).
При этом они берут ипотеку.
Мальчик будет заёмщиком (у него белый доход выше), девочка – созаёмщицей (её бы одну на нужную сумму не одобрили, у неё белый доход недостаточный).
При этом у девочки на счёте накопления – около 50% цены квартиры – они и станут первоначальным взносом.
Эти деньги нужно перевести мальчику, так как в рамках ипотечной сделки он будет плательщиком всей суммы за покупаемую квартиру.
Банк добавит к первоначальному взносу еще 50% цены квартиры (в виде ипотечного кредита), и все аккумулированные деньги отправятся продавцу (после регистрации сделки в Росреестре).
Повторю, со счета мальчика.
Первую проблему получаем на стадии перевода денег от девочки к мальчику. Они не супруги. Поэтому такой перевод будет расценен, как доход. Мальчику насчитают 13%.
[upd: в ходе дебатов в комментах прояснили, что мои контрагенты, убедившие меня в этом, были неправы.
В комментах привожу письмо Минфина, однозначно утверждающее, что при дарении денег физлицу - физлицо налоги с подаренных денег не платит, даже если их подарил не супруг или близкий родственник].
Да еще и у Росфинмониторинга возникнут вопросы по поводу крупного перевода (порядка 5 млн рублей). С точки зрения РФМ одно лицо переводит другому лицу крупную сумму. Почему? Для чего? На каких основаниях? Будь они супругами – вопросов бы не было.
Решение. Девочка обналичит деньги в банке (со своего счёта). Передаст их («под столом», как шутят в нашем мире) мальчику. И он положит их на свой счет.
И тут возникает проблема вторая.
А если мальчик завтра полюбит другую девочку? Как доказать, что эти деньги (переданные «под столом») были не его (мальчиковы), а ее (девочкины)?
Как доказать, что квартиру они покупали «на равных» и принадлежит она им «пополам» (не только по долям в праве, но и по понесённым расходам)?
Брачный договор в данном случае невозможен. Напомню, они не супруги.
И вот начинается поиск «костылей» типа договора займа и прочих соглашений.
Естественно, это все происходит не потому, что мальчик и девочка сомневаются друг в друге.
А потому что у них есть родители, которые пожили подольше и хотят сделать детям, «как лучше». И ставят нанятым (родителями же) риэлторам задачу – найти безопасную схему.
А я вот смотрю на это все (я риэлтор продавца, и вижу, как мучаются коллеги, сопровождающие эту сделку со стороны покупателя).
И так и хочется сказать.
А чего вы, ребята, не поженитесь? :)
Общая долевая собственность на 10-милионную квартиру, которая еще и будет в залоге у банка – вас не пугает? Очевидно, отношения крепкие. Что же вас так пугает штамп в паспорте?...
Ведь именно для таких случаев его и придумали.
Чтобы вы например, могли сходить к нотариусу и оформить брачный договор.
Или быть уверенными, что в случае, если мальчик завтра пойдет в горы и не вернется, девочка тоже сможет наследовать вторую половину квартиры (а не только родители мальчика).
В общем, риэлторы как никто другой знают, в каких случаях «штамп в паспорте» становится проблемой, а в каких – проблемой становится его отсутствие.
После таких случаев понимаешь, как это все-таки неглупо придумано и организовано – институт брака, как «гражданско-правовой механизм» (простите за канцеляризм в такой возвышенной сфере)…