Вести с полей Подмосковья. Про разный подход к выбору земельных участков. Поделюсь своими мыслями на реальных примерах.
Пример 2. Консультация онлайн.
Поступил заказ: семья выбирает себе земельный участок, и не может определиться между землёй в новом поселке и стародачном. Нужно было мое мнение по этому поводу.
Оба поселка в лесу, оба удалены от минимальной инфраструктуры на 4-8 км, от Москвы 60км.
Цели покупки:
- зафиксировать для себя стоимость земли в виде покупки на заёмные средства;
- увеличение жилищной площади для семьи из 4-х человек;
- возможность в любой момент поехать за город на свежий воздух;
- горизонт планирования 3-5 лет;
Вопросы:
- какая реальная рыночная стоимость участков, так как разброс цен значительный?
- на что надо обращать внимание при осмотре участка?
- из каких материалов построить дом, который не требует частого ремонта?
- из чего строить стены и пол, чтобы они не гуляли?
- какое отопление будет экономным?
Работали онлайн с картой и отобранными объявлениями.
Новый коттеджный поселок.
Современное КПП, свежая нарезка участков, отсыпаные щебенкой дороги на ширину одной машины, отсутствие нарезанных кюветов и заборов. Коммуникации в процессе прокладки.
Цена 3.200.000₽ за 8 соток
Старое СНТ.
Откатные ворота, рядом сторожка.
Дороги накатаные, отсыпаны щебенкой, две полосы только по кругу, внутри одна полоса, но разъехаться можно в парковочных карманах у домов. В глубине участка стоит старый дом из бруса 6×6, места для строительства нового дома, без предварительного сноса старого достаточно.
Соседи постороились и можно понять, как лучше посадить дом на участке, где сделать веранду и входную группу, чтобы была приватность и при этом хорошая инсоляция. Есть забор, колодец, старый септик, уличный туалет. Небольшие садовые насаждения, старые грядки.
Есть возможность подключить 15Квт, оптоволоконный интернет.
Цена 3.500.000₽ за 7 соток
Что я думаю по поводу нового КП:
Совсем не нравится, как девелопер подошёл к планированию посёлка, строительству дорог и прокладке коммуникаций.
Сначала отсыпали дороги щебнем, чтобы было удобно показывать участки, а потом начали рыть траншеи под укладку труб...
Кюветы не нарезаны, воду с дорог планово не отводят, и она будет течь туда, куда рельеф местности позволяет и скапливаться на участках, которые ниже дороги.
На мой взгляд, если брать участок в коттеджном поселке, то в таком, где девелопер уже сделал инфраструктуру, проложил коммуникации, а потом начал продавать участки и готовую комфортную среду, а не обещания.
На это мне могут возразить, что в таких поселках не будет участков за 3 миллиона рублей, на что я скажу, если нужен цивильный поселок, с тротуарами и асфальтом, то проще выбрать такой за 7 миллионов, чем обещания, ничем не обеспеченные. Рычагов воздействия на девелопера нет никаких, и не факт, что в поселке появятся тротуары и асфальт, после того, как все участки распродадут.
Мои мысли по поводу обжитого СНТ:
Все на виду, никаких обещаний мостов из хрусталя и прочих несбыточных надежд.
Видно в каком состоянии дороги, где расположено место для мусорных контейнеров и его состояние, какие есть общественные зоны, детские площадки и т.д. Видно, как и куда уходит талая и дождевая вода. Можно поехать в выходной день и пообщаться с соседями, узнать кто председатель и что о его работе говорят жители.
Это - очень важно.
Обжитая дача со старым домом огорожена, и после покупки сразу есть куда поставить лопату, где укрыться от дождя и где поставить мангал.
В старом доме на время строительства можно разместить строителей, сложить стройматериалы, а если поискать получше, то можно купить с таким дачным домом, в котором после наведения порядка можно будет и лето с детьми провести.
Далее начинаем считать и сравнивать.
Если берём новый участок в чистом поле/лесу (новый КП), то для того, чтобы на нем что-то начать делать, необходимо купить и установить бытовку или хоз.блок, провести воду и электричество, отсыпать парковку и сделать забор. В зависимости от качества вышеперечисленного, понадобится от 500.000₽ до 1.500.000₽
Если сравнивать со стародачным местом - уже выгоднее.
А если взять не 3.2, а 3.2+1.5мл, то получаем сумму 4.7миллиона.
А с этой суммой, уже можно значительно приблизиться к инфраструктуре!
Можно рассмотреть поселки в пешей доступности от ж/д станции, или вообще в черте небольшого города. Если смотреть на Истру, то такие предложения на рынке есть.
Также, можно начинать делать предложения тем, кто просит за свои дачи и участки 5.5 - 6 миллионов, и возможно, удастся договориться и взять его за 4.7мл.руб.
А если это заёмные средства, то большой разницы в платежах между суммой 3.2 и 4.7 не будет.
При выборе земли, помните золотое правило: "Зарабатывать надо когда покупаешь, а не когда продаешь!"
Ответы на вопросы про материалы, из которых можно построить дом отвечающий на три последних вопроса напишу отдельно - это большая тема.
